Un’interessante sentenza del TAR di Lecce stabilisce che occorre munirsi di un Titolo Edilizio
anche nel caso di una manifestazione sportiva a carattere temporaneo

– a cura di Andrea Farano, avvocato in Milano –

Uno degli argomenti certamente più delicati da affrontare quando si valuta la costruzione di un campo da padel riguarda il regime edilizio che ne presiede la realizzazione e, in particolare, l’opzione del relativo “titolo abilitativo edilizio”. Con tale formula tutte quelle pratiche amministrative – comunemente indicate da sigle convenzionali quali CIA, SCILA, SUPER SCIA, PdC, ecc… – che attestano il rispetto delle norme urbanistiche, tecniche e ambientali da parte di chi intenda realizzare un fabbricato.

L’oggetto della controversia

Non è raro che i risvolti giuridici di tali operazioni siano così complessi da generare un contenzioso dinnanzi ai giudici amministrativi: è il caso di una società salentina titolare di un importante impianto sportivo – comprendente, tra l’altro, anche cinque campi da padel – che ha contestato l’illegittimità dell’autorizzazione rilasciata dal Comune in favore di un’altra società al fine di realizzare, in uno spazio fieristico, una manifestazione (seppure temporanea) che prevedeva la posa in opera e il funzionamento di un’area padel (“con cinque campi, due tribune con capienza massima di 316 persone, oltre a spogliatoi e servizi”).

In particolare, la società ricorrente ha criticato la circostanza per cui l’amministrazione comunale nell’emanare il provvedimento impugnato aveva omesso di rilasciare uno specifico titolo abilitativo edilizio che consentisse l’allestimento proprio dei campi da padel.

La decisione del Tribunale Amministrativo

La questione è stata decisa dalla terza sezione del TAR di Lecce che, con sentenza n. 254 del 20 febbraio 2023, ha sancito che la realizzazione dei campi da padel non rientra tra le “attività in edilizia libera” – cioè tutti quegli interventi che possono essere effettuati senza che ci sia il bisogno di richiedere specifiche autorizzazioni agli uffici competenti – o assoggettate a mera comunicazione di inizio lavori.

Il Giudice ha precisato che le caratteristiche tecniche dei campi (intesi come strutture in ferro e vetro stabilmente infisse nel terreno e rimovibili solo a seguito di specifiche opere di demolizione), insieme all’uso temporaneo e non occasionale dei manufatti – in questo caso, per quarantacinque giorni l’anno, in due anni di seguito – integrano, nella sostanza, l’esercizio stagionale di una struttura sportiva precaria, la cui realizzazione comporta una modifica dello stato dei luoghi.

Da qui, la necessità per la società organizzatrice della manifestazione di ottenere un apposito titolo abilitativo edilizio – esattamente come imposto per la realizzazione dei medesimi campi su aree a vocazione sportiva – e, comunque, l’autorizzazione a occupare con tale specifica destinazione l’area interessata dall’evento, quand’anche transitorio.

I precedenti giurisprudenziali

La decisione si inserisce in un filone giurisprudenziale sempre più consolidato nell’affermare che la realizzazione di campi da padel consiste in una nuova costruzione, comportante mutamento di destinazione d’uso dell’area e richiedente, pertanto, il permesso di costruire (PdC).

Ha fatto scuola, in questo senso, la pronuncia del TAR Sicilia (Palermo sez. II, 23 novembre 2021, n. 3232) che ha affermato che per la costruzione di due campi da padel in un lotto di terreno destinato a “Turismo rurale” non basta la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Per il Tribunale siciliano tale opera integra infatti una trasformazione edilizia del terreno, considerata l’opera di scavo e la posa di un basamento in calcestruzzo, in grado di incidere definitivamente sulla permeabilità del suolo, in modo incompatibile con la destinazione dell’area a zona agricola.

Emerge quindi la differenza tra il padel e i campi da tennis e di calcio, la cui realizzazione consta in un mero movimento terra – visto che il suolo non muta le sue caratteristiche originarie di permeabilità per l’impiego di materiali artificiali e di costruzione come cemento, vetro e acciaio – ma anche rispetto ad altre attività sportive da svolgere nell’ambito del turismo rurale, che si caratterizzano per la loro vocazione tipicamente campestre (es. agricampeggio, equitazione), per l’assenza di opere di trasformazione del suolo (ping pong) o per la possibilità di condividere fasi all’aria aperta con fasi al chiuso (piscine, palestre e attrezzature e impianti ginnico sportivi).

I titoli abitativi edilizi in breve

Attività in Edilizia Libera (AEL): per tutti gli interventi di manutenzione, generalmente di piccola entità, che, nel rispetto delle norme e della sicurezza, non necessitano di titoli abilitativi veri e propri.

Comunicazione di Inizio Lavori (CIL): per semplici modifiche e interventi di finitura che impattano, anche in minima parte, sull’esterno dell’edificio (pavimentazione esterna, pannelli solari o fotovoltaici, aree di sosta, etc).

Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA): per gli interventi di manutenzione straordinaria, che tuttavia non devono riguardare le parti strutturali dell’edificio, il suo volume, o la sua destinazione d’uso (realizzazione di pareti divisorie, creazione di nuovi servizi igienici, il rifacimento di fognature private, etc).

Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA): consente di eseguire dei lavori in seguito alla presentazione di una segnalazione asseverata da un tecnico specializzato e solitamente viene utilizzata per manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro conservativo, etc.

Permesso di Costruire (PdC): sostituisce la vecchia concessione edilizia e deve essere presentata quando bisogna effettuare degli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione edilizia che modificano la volumetria complessiva degli edifici.

Credits: Irene Taddei / Wolf System