padel legal

Una recente sentenza del TAR Lazio (sezione Latina) esprime
un categorico divieto sulla possibilità di costruire impianti
su terreni vincolati a destinazione agricola

di Andrea Farano, avvocato in Milano

Prosegue la nostra rassegna giurisprudenziale sulle pronunce amministrative regionali che – sempre meno isolate ma comunque non ancora costituenti un corpo sistematico – si esprimono sulla compatibilità dell’edificazione di campi padel, e delle strutture accessorie al gioco, rispetto alle differenti morfologie e/o qualifiche urbanistiche delle aree identificate e dei terreni prescelti per la loro costruzione (vedasi anche Padelbiz n. 03/2023, pag. 12 e n. 6-7/2023, pag. 44).

Come logico, le sentenze dirimono questioni peculiari e dipanano vicende locali con caratteristiche estremamente specifiche, ma da ogni ordinanza è possibile – ed anzi doveroso – desumere indicazioni generali e massime che devono essere tenute in debita considerazione da chi si appresti a valutare un’iniziativa imprenditoriale in questo settore, per certi versi, ancora embrionale.

L’antefatto

La vicenda trae avvio dalla realizzazione, da parte di un ente del Terzo Settore e in forza di una semplice Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), di un campo padel scoperto (“realizzato su idoneo sottofondo e delimitato lungo tutto il perimetro con opere accessorie”), quale ampliamento di un centro sportivo precedentemente sorto su terreno a vocazione agricola, a sua volta edificato “in sanatoria” sulla scorta di un risalente condono.

Il Comune di Fondi (LT) – dopo le iniziali schermaglie burocratiche, che comprendevano anche il sequestro preventivo del campo, provvedimento poi annullato dal Tribunale di Latina – emetteva ordinanza municipale per la demolizione del manufatto, contestando la mancanza del titolo abilitativo per la costruzione della struttura, nonché l’incompatibilità della destinazione d’uso sportiva con un sito ricadente in zona agricola secondo il Piano Regolatore Generale (PGR).

Il contenzioso e la decisione del Tribunale Amministrativo Regionale

Il contenzioso giungeva quindi dinnanzi al massimo giudice amministrativo territoriale, chiamato sostanzialmente a esprimersi sulla richiesta, rassegnata dall’ente gestore del centro sportivo in cui si collocava il campo controverso, per l’annullamento del citato atto del 04 agosto 2021 con cui il Comune laziale imponeva lo smantellamento della nuova edificazione. Il Tar del Lazio, sezione di Latina, nel dirimere la controversia, ha avvalorato con fermezza la tesi istituzionale, per l’effetto confermando l’ingiunzione di rimozione della struttura.

Con la sentenza n. 607 del 24 luglio 2023 ha infatti considerato ampiamente condivisibile la posizione comunale, sancendo innanzitutto che non sussiste alcuna compatibilità tra il campo di padel e la destinazione agricola dell’area di posa dello stesso. Nessun pregio è stato quindi riconosciuto al preventivo deposito della Segnalazione Certificata di Inizio Attività, dal momento che «di per sé la realizzazione di un impianto sportivo in zona agricola configura violazione dell’art. 44, lett. b), D.P.R. n. 380/2001, dato che l’art. 4, D.L. n. 398/1993 n. 493 – per cui gli interventi su aree destinate ad attività sportiva senza creazione di volumetria sono eseguibili dietro semplice s.c.i.a. – è applicabile soltanto ad aree già destinate a tale uso e non a quelle aventi zonizzazione agricola».

Il precedente giurisprudenziale cardine su cui poggia l’impianto decisorio è la notissima sentenza resa dalla Cassazione a Sezioni Unite n. 11635 del 12 novembre 1993, in cui si sostiene che se l’urbanistica disciplina l’attività pubblica di governo degli usi e delle trasformazioni del territorio, è lo stesso “territorio” a costiture il bene oggetto della relativa tutela, “bene esposto a pregiudizio da ogni condotta che produca alterazioni in danno del benessere complessivo della collettività e delle sue attività, ed il cui parametro di legalità è dato dalla disciplina degli strumenti urbanistici e dalla normativa vigente”.

Ciò detto, il TAR non ha valorizzato in alcuna misura nemmeno la circostanza che il resto del centro sportivo, già comunque edificato in zona agricola, fosse stato a suo tempo oggetto di condono, non comportando tale concessione alcuna estensione di liceità, né – tanto meno – nessuna modifica di indirizzo del PGR. Secondo il giudice, infatti «per effetto dell’intervenuto condono non può ritenersi sia avvenuto un mutamento di destinazione urbanistica dell’area di sedime, dato che l’unico effetto della sanatoria è escludere l’applicazione delle sanzioni amministrative e penali per le sole opere condonate».

Uno spiraglio all’orizzonte

Per quanto sicuramente formulata in termini pressoché categorici, a ben vedere però la sentenza in commento sembrerebbe comunque lasciare un minimo spiraglio di liceità all’edificazione di un campo padel su area agricola, qualora – beninteso – siano rispettati determinati parametri. Ed infatti, per il giudice amministrativo, un differente utilizzo di un terreno classificato come agricolo dal Piano Regolatore Generale comunale sarebbe ammissibile solo se integrativo e complementare rispetto all’attività agricola principale esercitata dal medesimo soggetto proprietario del fondo (e, quindi, delle ipotizzate strutture sportive).

Ed allora, l’ottenimento del titolo edilizio in tali aree sarebbe possibile solo ove il progetto costruttivo prevedesse strutture dedicate ad “attività culturali, didattiche, sociali, ricreative, sportive e terapeutico-riabilitative” – tra le quali potrebbe astrattamente rientrare il campo padel di cui è causa – “finalizzate alla valorizzazione e conoscenza del territorio e del patrimonio rurale ed alla migliore fruizione degli stessi” (nel senso chiarito dall’art. 3, comma 1, lett. c, L. Reg. 2 novembre 2006 n. 14). A chi scrive questa pare la descrizione di un impianto sportivo inserito tra le più ampie attrattive di un agriturismo realizzato su sito con prevalente funzione agricola, ma in ogni caso certo è che tali caratteristiche non sono riscontrabili nella vicenda qui raccontata.

La questione della sede degli enti del terzo settore

La pronuncia in esame ci offre un ultimo interessante spunto interpretativo, laddove chiarisce che l’art. 71, comma 1, D.Lgs. n. 117/2017 (secondo cui “Le sedi degli enti del Terzo Settore e i locali in cui si svolgono le relative attività istituzionali, purché non di tipo produttivo, sono compatibili con tutte le destinazioni d’uso omogenee previste dal decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968 n. 1444 e simili, indipendentemente dalla destinazione urbanistica”) non riconosce affatto alle associazioni di promozione sociale la facoltà di realizzare liberamente opere edilizie a prescindere dal rilascio dei pertinenti titoli, «ma contiene esclusivamente una norma di favore relativamente alla possibilità di fissare la propria sede legale ‘indipendentemente dalla destinazione urbanistica’ di quest’ultima».

In altre parole, la disposizione richiamata concede a queste associazioni la possibilità di localizzare in tutte le parte del territorio urbano unicamente le loro sedi e i locali in cui si svolgono le attività istituzionali – in costruzioni tra le quali non sono certo ricompresi campi di gioco con le relative opere accessorie – «in considerazione della meritevolezza delle finalità perseguite, essendo compatibili con ogni destinazione d’uso urbanistico (…) e a prescindere dalla destinazione d’uso edilizio impressa specificamente e funzionalmente al singolo fabbricato, sulla base del permesso di costruire» (così TAR Campania, Napoli, sez. VIII, 7 agosto 2020 n. 3537).